Verlegen Ärztinnen bzw. Ärzte ihren Standort in ein Ärztezentrum oder eröffnen dort eine Praxis, so besteht oftmals die Möglichkeit, über das Ärztezentrum auch Dienstleistungen im Bereich Reinigung, Telefondienst, Sekretariat etc. zentral zu beziehen. Dadurch können sich für die einzelnen dort niedergelassenen Ärzte wesentliche Synergieeffekte ergeben und auch Kosten gespart werden.
Im Rahmen einer anzustellenden Kosten-Nutzen-Analyse sollte dabei allerdings auch stets die Umsatzsteuer mit beachtet werden, da diese aufgrund des in der Regel fehlenden Vorsteuerabzugs auf Ebene des beziehenden Arztes zum Kostenfaktor wird.
Beziehen Ärzte über die Räumlichkeit hinaus auch wesentliche Leistungen im Bereich der Verwaltung zentral über das Ärztezentrum, so handelt es sich hierbei in der Regel um keine Nebenleistungen zur Vermietung, sondern das Leistungspaket unterliegt als „sonstige Leistung“ der Umsatzsteuerpflicht. Unterliegt der Arzt selbst der ärztlichen Umsatzsteuerbefreiung, so kann dieser die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer allerdings nicht als Vorsteuer geltend machen.
Auch im Hinblick auf eine bloße Anmietung von Räumlichkeiten gilt es, den Vertrag stets genau zu prüfen. Werden Grundstücke nicht für Wohnzwecke, sondern für unternehmerische Zwecke vermietet, so ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann allerdings zur Steuerpflicht der Vermietung optieren und damit Vorsteuern aus der Errichtung oder Renovierung geltend machen, wenn die Mieterin bzw. der Mieter das Grundstück oder den vermieteten Grundstücksteil nahezu ausschließlich (d. h. zu mindestens 95 %) für umsatzsteuerpflichtige Umsätze mietet.
Da allerdings klassische Ärzte überwiegend umsatzsteuerbefreite Umsätze beziehen, verliert der Vermieter hinsichtlich des für ärztliche Zwecke vermieteten Gebäudeteils den Vorsteuerabzug. In derartigen Fällen finden sich im Vertrag mitunter Klauseln, wonach die vermieterseitig verlorenen Vorsteuern im Rahmen einer (erhöhten) Miete auf den Mieter übergewälzt werden sollen. Um hier wesentliche Mehrkosten auszuschließen, sollte der Mietvertrag deshalb stets vorab einer genauen Überprüfung unterzogen werden.
Stand: 26. August 2025
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